根据我国相关法律规定，农村集体所有的土地依法属于村集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地的使用权是只有村集体经济组织成员才可以享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让；宅基地转让一般情况下只限于在本村集体经济组织成员内部进行，因此，如果村民想转让自己拥有的宅基地使用权和宅基地上修建的房屋，只能转让给符合宅基地申请条件那本村村民，因此，村民与非本村村民签订的房屋买卖协议的行为违反了相关法律的规定，签订的协议是无效的,下面由小编举个案例来讲解一下:
2000年，某村村民马某将其宅基地上修建的房屋卖给外来人员刘某，双方协商:刘某一次性付给马某人民币30万元，刘某付款后，双方签订了《房屋买卖合同》，随后，刘某一家搬入该处居住；2008年，刘某因资金周转不开，同本村孙某借款60万元，将购自马某的房屋用于抵债55万元，房屋由孙某居住，但房屋的所有权归李某所有，双方为此签订了《房屋抵债合同》；
马某得知刘某将房屋用于抵债后，找到刘某要求其向其索要多余抵债款25万元，刘某不同意，于是两人发生争吵，马某认为房屋占有的土地为农村宅基地，而刘某不是本村村集体成员，无权购买宅基地的使用权，因此，双方于2000签订的《房屋买卖合同》应属无效，刘某无权将该房屋抵债给孙某，故刘某与孙某签订的《房屋抵债合同》也应无效，双方争执不下，于是，马某将周某诉至法院，请求确认马某与刘某《房屋买卖合同》及刘某与孙某的《房屋抵债合同》无效，要求刘某、孙某腾退房屋。
刘某，孙某辩称:“马某与孙某签订的房屋买卖协议是双方真实的意思表示，应当有效；刘某取得该房屋的所有权后，有权进行处分，因此，刘某与孙某签订的《房屋抵债合同》应为有效。”
法院经依法审理，作出以下判决:
1、马某与刘某于2000年签订的《房屋买卖合同》无效；
2、刘某与孙于某2008年签订的《房屋抵债合同》无效；
3、刘某、孙某于生效后30日内将房屋交付给马某，不得损害房屋以及附属设施。
案情分析:
本案涉及的法律问题主要有两个方面:
一、外村村民购买本村村民房屋合同是否有效?
在本案中，刘某不是本村村集体经济组织成员，其与马某签订的《房屋买卖合同》行为违反了相关法律关于农村宅基地禁止转让的规定，因此，该合同当属无效，法院的判决是恰当的。
二、外村村民取得房屋后，与第三人签订的房屋抵债合同是否有效？
在本案中，由于马某与刘某签订的《房屋买卖合同》无效，刘某在与孙某签订《房屋抵债合同》的时候并没有取得该房屋的所有权，所以该行为属于无权处分行为；
《中华人民共和国合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效；”表明无处分权行为如果得不到权利人的追认，或者事后取得处分权，该合同已无效论；在本案中，由于马某与刘某签订的《房屋买卖合同》，因违反法律强制性规定而导致无效，无效的合同，因此刘某始终没有取得该房屋的处分权，而且根据马某向主张权利的事实，等刘某的无权处分行为也没有得到马某的追认，因此，刘某与孙某签订的《房屋抵债合同》当属无效，法院的判决是正确的。
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