案情简介:1990年张某与其丈夫刘某在本村老宅上修建了一栋三层砖混结构的房屋，夫妻两人生育一子，李某的丈夫在1995年年底因病去世，后因家庭生活条件拮据，该处宅基地占地又十分优越，于是张某于本村村民薛某协商，由薛某将整栋房屋拆除并筹集资金重建新房，房屋修建好后，张某和其子刘某可获得四间门市房四套住房，薛某获得门市房两间住房三套，并于2005年6月原告张某与被告薛某签订了《房屋土地赠与协议书》，并经过了县公证处公证，协议规定:“张某自愿将其坐落在本村的宅基地唱的就房屋赠与薛某，并同意薛某在所赠与的房屋土地范围内拆旧建新；”同年8月2号原告填写了《拆旧建新个人建房申请表》并获得了当地人民政府的批准，
随后薛某将整栋房屋拆除，并筹集了资金新建住房，先抵新房建好后，按照协商约定:“张某和其子获得四间门市房与四套住房，薛某获得两间门市房与三套住房，”随后李某与其子刘某与薛某分得的两间门市房和三套住房财产权属产生纠纷，张某将薛某诉至法院，要求法院判决两间门市房与三套住房的所有权归张某和其子刘某所有；被告人薛某辩称，根据双方签订的《房屋土地证与协议书》，原告已经将宅基地的使用权以及上面的旧房屋赠与自己，并且同意自己在赠与的宅基地内拆旧建新，新房建好后自己理应获得两间门市房与三套住房，因此原告的上述没有依据，请求法院驳回诉讼请求。
当地法院在审理过程中，对被告薛某占有这两间门市房与三套住房的处置问题存在较大的分歧，主要有以下三种意见:
第一、宅基地的所有权是属于村集体的，该村村民只拥有宅基地的使用权，土地的使用者对该土地的使用权不享有转让赠与这权利，因此，原告张某与被告薛某赠与协议损害了该村村集体的利益，被告薛某在原告张某赠与的宅基地上所建店面和住房应收归村集体所有；
第二、原告张某将宅基地的使用权赠与薛某的行为违反了《土地管理法》的有关规定，因认定该赠与协议无效；由于《白底的旧建新个人建房申请表》以张某的名义申请的，呃，这地地上的店面住房所有权均应归李某妻子刘某所有，原告张某应补偿薛某的全部经济损失；
第三、一起享有的宅基地使用权与被告投资的行为符合建联合同，即一方出资，一方出地，房屋建成后按投资比例分配房屋，双方共同投资、共同承担风险、共享收益；原告张某与被告薛某所签订的协议，名义上为赠与协议，实际上为房屋联建合同，故被告基于联建合同的约定取得房产是合法有效的；
当地人民法院经审理第三种意见，判决本案争议属于房屋联建合同，合同合法有效，驳回原告诉讼请求。
案情分析:本案涉及的法律问题主要有两个方面，一是本案合同的性质及法律效应，二是联建房屋的所有权归属，后面有小编来分别讲解一下:
一、本案合同的性质及法律效应；
动的性质及法律效应是案件的核心问题，因为它决定了当事人在合同中约定的权利义务能否受到法律的保护，却决定了当事人的经济目的能否最终实现，因此，在合同纠纷案件中，合同性质及法律效益往往成为案件关键；
在本案中。原告张某与被告薛某签订的《房屋土地证与协议书》主要的内容有:“原告将自己的宅基地使用权赠与被告；在原宅基地上所建的房屋，按照协商房屋建好后，原告获得的四间店面与四间住房，被告享有两间店面与三套住房进行分配；”从原告被告达成的协议上来看。原告赠与的目的是取得四间门市房和四套住房后的产权，这是典型的对价交换关系，属于房屋联建合同；
房屋联建合同是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作开发房地产的目的，其主要特征是一方出资、一方出地，房屋建成后按投资比例分配房屋，双方共同投资、共担风险、共享收益的协议。
农村宅基地我有权归本村村集体所有，本集体经济成员只享有该处宅基地的使用权，宅基地的使用者对该处宅基地的使用权不享有转让、赠与的权利。由于本案《房屋土地证与协议》性质属于联建合同；原告以其享有宅基地的使用权出资并没有违背法律法规的强制性规，其与被告所签订的协议是双方一致同意的结果，依据联建合同的约定，原告张某以享有宅基地的使用权出资，并依此获得四间门市房与四套住房的收益，而被告按定协议约定由自己出资修建的新房，并以此取得2间门市房与三套住房的产权；原告与被告签订的《赠与协议》名为赠与协议，实为联建合同，原告以其享有的宅基地使用权出资并没有违背法律法规的强制性规定，其与被告所签订的联建合同是经过双方同意所签订的，因此该联建议合同合法有效。
二、联建房屋的所有权归属；
在本案中原告张某在签订联建合同之前拥有的仅仅是一块宅基地，合同履行后，已经在宅基地地上建好了房屋，房屋的价值要远远大于宅基地的价值，被告人薛某基于联建合同的约定应取得相应的房产。
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