《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 ”
根据上述法律规定，房屋所有权的转移以依法办理变更登记手续为生效要件，话说也就是当房屋发生买卖行为时，除买卖双方应签订内容合法有效的房屋买卖合同之外，还必须到主管部门办理变更登记手续，房屋所有权才由从卖方转移到买方，否则，买卖双方仅签订买卖合同，甚至已经缴纳了房款，但没有办理变更登记手续，房屋所有权不会发生转移，仍然属于卖方所有，下面由小编举个案例讲解一下：
某村村民张某两个儿子均已快到结婚年龄，在得知本村村民刘某打算将自家宅基地以及房屋卖掉的消息后，第一时间与刘某取得联系，经协商双方签订了《房屋买卖合同》，合同内容为“刘某将自家宅基地上的房屋以及宅基地使用权转让给张某，张某向刘某支付15万元，由张某先支付5万元，等转移登记手续办理完成后，再支付剩余的10万元。”
几天后，同村的另一户村民马某找到刘某，提出愿意出20万元购买他们的房屋以及宅基地，刘某认为：“反正张某的房款还没有付清，而且没有办理过户手续，大不了把收到的5万元钱再退还给他，”于是在马某将房款付清后，刘某与马某到主管部门办理了房屋及宅基地使用权转让手续，张某在得知此事后十分气愤，向刘某提出是自己先签订的购房合同，并且已经支付了预付款，马某的购房行为应为无效，可刘某认为过户手续已经办完了，房屋已经卖给了马某，只能返还张某预先支付的5万元，双方争执不下，最后，张某将刘某夫妇诉至法院，法院依职权追加马某为诉讼第三人，在诉讼过程中，张某将诉讼请求变更为返还已付房款以及利息，并赔偿损失5万元。
法院经审理作出判决：“双方有争议的房屋应归第三人马某所有，被告刘某夫妇应向原告张某返还5万元的房款以及利息，并向张某承担已付房款20%即1万元赔偿责任。”
案情分析：
在本案中，刘某与张某、马某后签订了两个合同，行为构成了一房多卖，根据我国相关法律规定，不论两个买卖合同签订的先后顺序如何，两名买卖人也就是张某和马某均有权要求卖方履行合同义务，交付房屋并办理产权转移手续，由于房屋所有权的转移，以依法办理变更登记为生效要件，而马某首先办理了房屋及宅基地使用权转让手续，因此房屋所有权及相应的宅基地使用权变转移给了马某，以权利受法律认可和保护，而张某此时已无法依据合同请求刘某夫妇交付房屋，只能要求他们承担违约责任以作为救济。
另外，由于刘某的行为属于恶意违约，法院依法判决宋某除返还了5万元购房款及利息外，还要承担已付房款20%的赔偿责任，即给背信弃义的违约者刘某以应有的惩罚，又对受害方张某的损失予以了补偿。
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